(26/01/2004) by Condominioweb.com

altratecnicabis – Marcello Meneghin

Nei condomini era un tempo consuetudine ampiamente consolidata, affidare il compito del riscaldamento ad un grande impianto termico centralizzato e gestito a cura dell’amministrazione condominiale. L’avvento di nuove possibilità sia per quanto riguarda il combustibile che le apparecchiature di fornitura e distribuzione del calore ha portato a optare per gli impianti autonomi tanto che, a meno di qualche rara eccezione, tutte le unità immobiliari sia abitative che commerciali, per uffici o di qualsiasi altro tipo, di recente costruzione, sono corredate di impianti esclusivi per ciascuna unità.
Ne deriva che ciascun condomino, considerando che può prendere per proprio conto ogni decisione in merito alle modalità di riscaldamento invernale dei propri locali e alla produzione d’acqua calda che gli serve durante tutto l’anno, ha la convinzione di aver risolto in maniera economica e razionale il problema in argomento ed inoltre di contare su una più equa attribuzione delle spese, oggi assai rilevanti, che si devono sostenere per l’esercizio e la manutenzione dell’impianto. Si vuole qui dimostrare l’infondatezza di tale assunto. Innanzitutto la questione economica.
E’ facilmente dimostrabile come una caldaia sola e di grande potenza abbia rendimenti notevolmente migliori di tante piccole caldaie come sono quelle individuali. Allo stesso modo le spese di manutenzione sono senza dubbio inferiori nel primo caso in quanto i relativi oneri per ogni intervento, che come numero annuo e importo sono quasi equivalenti sia nel caso di una piccola che grande caldaia, vanno ripartiti tra tutti i condomini. Ma la prova decisiva che, secondo alcuni, privilegia l’autonomia’ è quella della minor spesa individuale per combustibile che si registra. In questo campo, anche se riconoscibili con molta difficoltà, sussistono due problemi: uno riguarda il benessere individuale e l’altro la correttezza di comportamento.
Molto spesso la minor spesa di consumo dei combustibili necessari per il riscaldamento invernale dei locali non è tanto dovuta al fatto, normalmente sbandierato con foga, che tutte le volte che l’interessato si assenta da casa, può chiudere il riscaldamento e quindi evitare una inutile dissipazione di calore, quanto invece alla insufficiente temperatura che viene mantenuta in casa da chi è munito di riscaldamento autonomo, pressato com’è dalla paura di dover sostenere ingenti spese di riscaldamento. Come dicevo prima, a parità di calore interno, la resa e quindi il costo specifico di una unica caldaia è molto ma molto inferiore di quello di tante piccole apparecchiature. Così non è quando il condomino, che, quando era alimentato dall’impianto centrale condominiale, pretendeva di avere nella propria abitazione costantemente non meno di 20 gradi, una volta cambiata la situazione e divenuto autonomo, ritiene sufficiente avere in casa, di giorno, 17 gradi e, di notte, gli bastano anche 15 gradi perché ‘è tanto di salute dormire al fresco!’.
Da considerare inoltre che l’economia che si realizza ogni qual volta si è assenti da casa sospendendo il riscaldamento, è per buona parte fittizia, perchè è dimostrato che, una volta fatti raffreddare i muri, occorre un maggior consumo per riportarli alla usuale temperatura. Infine la dissipazione di calore dovuta al convogliamento dell’acqua da caldaia a radiatori risulta senz’altro più gravosa negli impianti singoli composti da una miriade di tubi di piccolo diametro che percorrono in lungo e in largo ogni singolo appartamento nei confronti del trasporto idrico che l’impianto centralizzato esegue tramite colonne montanti di grande diametro che collegano tra di loro i radiatori in verticale e quindi con percorsi molto brevi.
Per quanto riguarda l’etica di comportamento condominiale, vengono normalmente infrante, a mio giudizio, alcune regole di base. Nella realtà colui che per i motivi più vari, anche se ampiamente giustificabili, come sono le difficoltà economiche, i periodi di lunghe assenze da casa, mantiene nel suo appartamento temperature molto basse, costringe il vicino che avesse necessità di un normale riscaldamento del proprio appartamento, ad un super lavoro che supplisce, in parte, a quello suddetto. Si potrebbe arrivare all’assurdo di un condomino che, circondato da appartamenti tutti riscaldati, potrebbe tenere tutto l’inverno il suo impianto chiuso, riuscendo ad avere in casa 18 o 19 gradi di calore a totali spese dei vicini. Se tale situazione appare poco probabile, non lo è più se si pensa all’eventualità di una casa singola sita in zone particolarmente fredde la quale, anche se disabitata, d’inverno dovrebbe forzatamente mantenere in funzione il proprio riscaldamento per evitare la formazione di ghiaccio negli impianti interni. Ebbene nel caso di appartamento in condominio e riscaldamento autonomo, il proprietario potrebbe evitare in toto di utilizzare per tutto l’inverno il proprio impianto essendo, cosa evidentemente non equa, sufficiente il calore trasmesso dagli appartamenti vicini.
Un ragionamento importante è quello riguardante le norme che attualmente regolano la conduzione degli impianti di riscaldamento, norme che non sono sempre rispettate dal singolo: nel bilancio annuale ciò sembrerebbe rientrare tra le possibili economie della soluzione “autonomo” mentre, nella realtà, costituisce una infrazione bella e buona di leggi fondamentali.
A conclusione del ragionamento riguardante l’etica di comportamento condominiale concluderei affermando che un condominio è un’entità composita nata per far convivere i condomini nel mutuo rispetto e che non si può in nessun caso, e quindi nemmeno per quello che riguarda riscaldamento, considerarsi come delle entità singole ed autonome bensì sempre legate agli altri.
In questo senso le unità devono tutte essere riscaldate allo stesso modo perché è questa l’unica maniera per non infrangere detta regola di base. Si tratterà di dotare l’edificio di un impianto centralizzato che funzioni nel modo migliore e senza creare disparità tra i condomini. Dovrà quindi essere munito di dispositivo automatico di regolazione della temperatura dei locali in funzione di quella esterna. Ogni locale sarà dotato di una superficie radiante calcolata in funzione, non del solo volume riscaldato ma invece di tutte le condizioni reali, in conclusione facendo in modo che tutti abbiano la medesima temperatura. L’impianto sarà condotto rispettando tutte le norme di legge, attualmente assai severe in questo campo. La suddivisione della spesa di riscaldamento invernale tra i condomini dovrà essere fatta non sulla base della tabella millesimale generica che è proporzionale al valore di ogni singola unità immobiliare, bensì usando una apposita tabella millesimale redatta tenendo conto degli elementi che hanno attinenza con il riscaldamento e, in maniera predominante, dei volumi riscaldati. Tanto per fare un esempio, non sarebbe congruo che un appartamento il cui valore è maggiore degli altri perchè dotato di ampie terrazze dovesse pagare di più di quelli che ne sono privi. Non sarebbe parimenti equo che l’appartamento esposto a nord dovesse sostenere maggiori spese di quelli posti a sud, come succederebbe nel caso la ripartizione fosse basata sulla superficie radiante. Tale conclusione è motivata dal fatto che gli appartamenti male esposti finiscono per proteggere gli altri e, pertanto, l’onere relativo deve essere ripartito equamente tra tutti.
Per quanto concerne la produzione dell’acqua calda, una volta centralizzato il riscaldamento, dovrà anch’essa essere prodotta dall’impianto centrale con la pregiudiziale di munire ogni utente di contatore di misura dei consumi ed inoltre di sistema per la circolazione continua dell’acqua calda a circuito chiuso in modo da rendere immediata la consegna ad ogni utente. Il calcolo della spesa sostenuta annualmente sarà fatta determinando con calcolo teorico e verifica pratica il costo del combustibile e delle spese di manutenzione che si debbono sostenere per portare l’acqua alla temperatura necessaria e quindi determinando il costo annuo per il riscaldamento dell’acqua sulla base del volume totale consumato e misurato dai contatori. La ripartizione tra i condomini deve essere fatta suddividendo il totale speso in due parti. La prima, corrispondente ad una percentuale che và dal 15% al 20%, costituisce il minimo fisso che ogni condomino deve pagare anche se non consuma acqua calda e và ripartita in funzione dei millesimi di base, la restante parte va divisa tra i condomini in proporzione ai mc effettivamente consumati e registrati dal contatore individuale.
Se vengono rispettate queste regole un condominio dotato di impianto centralizzato di riscaldamento, ha tutte le caratteristiche di un servizio razionale, economico ed equo. Il condomino che vi abita trova risolto nel migliore dei modi uno dei problemi principali della propria abitazione o del proprio luogo di lavoro. Egli può assentarsi da casa quando vuole sicuro di trovare al suo rientro, la casa perfettamente riscaldata e sicuro che c’è chi si preoccupa di far in modo che ciò avvenga nel rispetto delle leggi e dell’economia. Ben diversa la situazione di colui che avendo l’impianto autonomo deve preoccuparsi personalmente del funzionamento di apparecchiature, nonostante tutti gli automatismi assai complesse e così pericolose da abbisognare di frequenti controlli tecnici e da dover essere assoggettate a severe norme di legge.
Un’ ultima considerazione deve essere fatta riguardo un sistema recentemente entrato nell’uso comune perché, asseritamene, atto a dotare il riscaldamento centralizzato condominiale di una sorta di autonomia nella utilizzazione del calore appartamento per appartamento.
Si tratta di un sistema escogitato per dare a ciascun condomino quell’illusione di maggior benessere accompagnato da una minor spesa, che costituisce il falso scopo degli impianti di riscaldamento autonomi già descritto.
In pratica ogni radiatore viene munito di una valvola termostatica destinata a svolgere la doppia funzione di regolazione della temperatura stanza per stanza e di misura automatica e continuativa della quantità di calore che la caldaia centralizzata fornisce a ciascun radiatore. La misura viene trasmessa tramite apposita rete di cavi in caldaia al fine di poter alla fine ripartire la spesa. Questo sistema, anche senza considerare la complicazione dovuta alle valvole termostatiche di cui deve essere corredato ogni radiatore e dovute ai cavi elettrici che di collegamento se da un lato beneficia della maggior economia dovuta alla caldaia centrale, dall’altro crea gli inconvenienti già indicati per il riscaldamento singolo e quindi è, a mio avviso, da bandire.

da www.trend-online.com di Pierpaolo Molinengo

Un’analisi realizzata dall’Ufficio Studi Tecnocasa ha preso in esame l’andamento dei tempi medi di vendita degli immobili ed ha notato come questi siano in aumento negli ultimi mesi. La difficoltà di incontro tra domanda ed offerta immobiliare, la fine della “corsa al mattone”, la maggiore ponderatezza relativamente alla decisione di acquistare casa in seguito al rialzo dei tassi di interesse e alla stretta creditizia messa in atto dalle banche, hanno allungato i tempi medi di presenza degli immobili sul mercato.
Gli ultimi dati ci dicono che nelle grandi città il timing del Day On Market è intorno ai 135 giorni, in crescita rispetto ai 118 giorni registrati sei mesi fa. A seguire i capoluoghi di provincia con una media di 142 giorni ed infine i comuni dell’hinterland con una media di 171 giorni.
Da notare come nelle grandi città i tempi di vendita siano più brevi rispetto alle altre realtà, a conferma di un maggiore turn over metropolitano.
La città più dinamica si conferma Firenze con una media di 106 giorni, in aumento rispetto ai 90 giorni di luglio del 2007; segue a ruota Torino con una media di 115 giorni (contro una media di 105 giorni sei mesi fa). Verona con 175 giorni si conferma come la realtà in cui le transazioni avvengono più lentamente.

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da ww.agi.it

La situazione sui mercati finanziari “e’ peggiorata nell’ultima settimana e mezzo”. L’allarme e’ stato lanciato dal governatore della Banca d’Italia e presidente del Financial stability forum, Mario Draghi, nel corso di una conferenza stampa. Il numero uno di via Nazionale ha spiegato che, negli ultimi giorni, “la situazione e’ stata piu’ sul lato della fragilita che sul lato della stabilita’”. Il Governatore, che parlava nella conferenza stampa finale del quarto seminario tra le banche centrali dell’eurozona e della regione dell’Asia dell’Est e del Pacifico (Emeap) ha ricordato di aver gia’ parlato di “fragile stabilita’” in occasione del G7. “Negli ultimi mesi – ha spiegato il Governatore – vi e’ stata una grande quantita’ di emissioni di capitale: 300 miliardi di dollari, a fronte dei 400 miliardi di dollari di svalutazioni annunciate dal sistema bancario”. Nell’ultimo periodo, ha proseguito nella sua analisi, “sono un po’ calati i timori di insolvenza mentre il ‘leverage’ e’ andato giu’ in una certa misura”. Le emissioni di capitale, ha proseguito, “stanno diventando via via piu’ difficili e il ‘leverage’ e’ dovuto scendere”. Secondo Draghi, “specialmente sul mercato americano l’instabilita’ e’ piu’ evidente. Le banche non possono sfuggire la debolezza dell’economia americana: perche’ i prezzi delle case stanno andando giu’ e anche a causa del prezzo del petrolio”. La conclusione e’ che “la situazione si e’ fatta dura nell’ultima settimana e mezza”. Il numero uno di Palazzo Koch ha sottolineato: “la situazione critica sta proseguendo ed e’ difficile dire quanto possa durare”.

A volte i contratti di mutuo non sono facili da comprendere. Questo in parte è dovuto alla presenza di termini tecnici , che non possono essere sostituiti da altri, perché il loro significato verrebbe ad essere alterato; certamente, ciò non vuol dire che i contratti non possano essere in qualche modo semplificati, garantendo, così, un rapporto più chiaro tra banche e clienti. I consumatori, ai sensi del Codice del consumo (Decreto Legislativo n. 206/2005), hanno un vero e proprio diritto ad una informazione esauriente, chiara e comprensibile, principio che, è contenuto nella nuova disciplina nazionale sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari. Per effetto di quest’ultima normativa, le banche sono anzitutto tenute a mettere a disposizione della clientela nei locali aperti al pubblico un foglio informativo il quale deve contenere, tra l’altro, le condizioni economiche dell’operazione e le principali clausole contrattuali che la regolano. Tale informativa può essere attuata anche mediante l’utilizzo di un prospetto chiamato European Standardised Information Sheet (E.S.I.S.), frutto del Codice deontologico per l’informativa precontrattuale relativa ai mutui per la casa di abitazione, promosso da una Raccomandazione del 1° marzo 2001 dalla Commissione Europea.

Il cliente (mutuatario), una volta scelta la banca finanziatrice, ha poi il diritto di avere in consegna da quest’ultima, con un congruo anticipo prima della conclusione del contratto, una copia completa del testo contrattuale per una ponderata valutazione del suo contenuto. La consegna di tale copia non impegna le parti alla conclusione del contratto. È senz’altro da raccomandare al consumatore un effettivo e tempestivo esercizio di tale diritto, perché solo avendo il tempo di leggere le clausole economiche e normative del contratto (e di tutti gli allegati), o di farle leggere al notaio di fiducia o alle Associazioni dei consumatori, può richiedere eventuali modifiche e correzioni, nonché evitare sorprese dell’ultimo istante. Al contratto deve altresì essere unito un documento di sintesi volto a fornire al cliente con chiara evidenza un riassunto delle più significative condizioni contrattuali ed economiche.

Pubblicato da Economiaitalia